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BGH-Urteil: Miet- und Eigentumsrecht birgt viele Gefahren

Der Bundesgerichtshof hat vor kurzem die Eigenbedarfs-Kündigung einer Vermieter-Gesellschaft in Frankfurt als unzulässig abgewehrt und die Revision gegen gleichlautende Urteile der Vorinstanzen abgewiesen.

Der Fall zeigt nach Ansicht von Bernd Lorenz, Geschäftsführer des Frankfurter Immobilien- und Beratungsunternehmens ImmoConcept einmal mehr, dass sich Eigentümer und Vermieter vor Schritten wie Abschluss oder Kündigung eines Mietvertrages professionell beraten lassen sollten.

Im vorliegenden Fall habe das Gericht nicht einmal über den von der Vermieterin vorgebrachten Eigenbedarf entschieden, betont Lorenz. „Die Kündigung war allein schon wegen Nichtbeachten der Kündigungsfrist ungültig.“

Ein Formfehler, der einem Fachmann auf den ersten Blick auffallen müsse. „Das Immobilien- und Mietrecht umfasst eine Fülle von Vorschriften, die für viele Eigentümer und Mieter nicht im vollen Umfang erkennbar sind“, weiß Lorenz. Daher sei eine frühzeitige fachliche Beratung einem späteren, teuren Rechtsstreit vorzuziehen.

Im vorliegenden Fall kaufte die neue Vermieterin – eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) – im Januar 2015 die 160 Quadratmeter große Wohnung, kündigte bereits im Mai 2015 das Mietverhältnis und begründete dies mit dem Eigenbedarf eines Gesellschafters.

„Unabhängig davon, ob der Eigenbedarf in diesem Fall wirklich stichhaltig war, wäre in jedem Falle eine Kündigungsfrist von drei Jahren zu beachten gewesen“, erklärt Bernd Lorenz. Das entsprechende Gesetz (§ 573 ff. BGB) sehe dies auch dann vor, wenn der neue Eigentümer der Wohnung ein „berechtigtes Interesse“ an der Wohnung habe.

Bernd Lorenz von ImmoConcept analysiert regelmäßig den Frankfurter Immobilienmarkt
Bernd Lorenz von ImmoConcept analysiert regelmäßig den Frankfurter Immobilienmarkt

Im Extremfall, so Lorenz, könne die Frist, in der dem Mieter einer Eigentumswohnung nicht gekündigt werden darf, auf bis zu zehn Jahre nach Kauf der Wohnung verlängert werden. Dies gelte dann, wenn „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“. Auch dies sei gesetzlich eindeutig geregelt.

Erst Anfang des Jahres hatte die ImmoConcept GmbH bei einer Veranstaltung in Frankfurt den Schutz von Mietern mit Hilfe so genannter Milieuschutz-Satzungen erörtert. „Die Voraussetzungen sind komplex“, fasst Bernd Lorenz zusammen. „Wir empfehlen Eigentümern und Investoren sich immer über die vor Ort geltenden Bedingungen bei Kauf, Verkauf oder Vermietung von Wohnungen zu informieren.“

Die ImmoConcept GmbH wurde 1989 als Lorenz & Klaehre GmbH gegründet und erhebt seit 2003 regelmäßig Daten für den Frankfurter Immobilienmarkt. Das Unternehmen hat bis heute Immobilien im Wert von über 700 Millionen Euro vermittelt. Die Schwerpunkte liegen im Neubauvertrieb und im Investmentgeschäft.

Foto / Quelle: ImmoConcept GmbH, immoconcept.eu

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