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Risikominimierung für Vermieter

Dank der historisch niedrigen Zinsen haben zahlreiche Bundesbürger ihr Geld in eine Immobilie investiert. Während einige diese selbst nutzen, lassen andere ihre Mieter mit den monatlichen Zahlungen ihren Abtrag bei der Bank leisten – soweit die Theorie. In der Praxis geht dieser Plan leider oft genug nicht auf.

Insbesondere unerfahrene Vermieter fallen auf gewiefte Mieter herein, die gar nicht erst beabsichtigen, den Mietzahlungen nachzukommen oder aber die Wohnung sanierungsreif verlassen. Neben Stress und unschönen Auseinandersetzungen können zusätzliche Kosten auf den „Jungeigentümer“ zukommen, die seine Finanzierung ins Wanken bringen. Damit es erst gar nicht soweit kommt, geben die Immobilienexperten der plusForta GmbH (vermietsicher.de) Tipps, worauf man bei der Vermietung achten muss.

1. Nicht vom ersten Eindruck blenden lassen: So sympathisch ein Mietinteressent auf den ersten Blick auch erscheint, man sollte sich nicht allein auf sein Bauchgefühl verlassen, sondern prüfen, ob der potenzielle zukünftige Mieter nicht nur nett, sondern auch solvent ist. Aufschluss über die finanzielle Situation des Bewerbers geben Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Gehaltsnachweise sowie die Schufa-Auskunft.

Fallen hierbei keine Unregelmäßigkeiten auf, kann man davon ausgehen, dass man es mit einem soliden Mieter zu tun hat. Aber Vorsicht: Absolute Sicherheit gibt es natürlich nicht. Auch ein eigentlich finanziell gut gestellter Mieter kann infolge einer Scheidung oder Krankheit plötzlich in die Schuldenfalle tappen. Allerdings haben Vermieter die Möglichkeit, mit einer Mietausfallversicherung Mietausfälle abzusichern.

2. Überraschungen verunsichern Mieter: Entdeckt der Mieter erst beim Lesen des Vertrages, dass der Vermieter ihm im Voraus entscheidende Sachverhalte vorenthalten hat, stellt sich sofort Misstrauen ein, welches langfristig zur Belastung des Mietverhältnisses führen kann – vorausgesetzt der Mieter unterschreibt unter solchen Umständen den Vertrag überhaupt noch. Ähnlich skeptisch reagieren Mietinteressenten, wenn der Mietpreis nicht fixiert, sondern verhandelbar ist. Auf diese Weise wird der Eindruck erweckt, dass der Preis möglicherweise überhöht ist.

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Tipps für Vermieter

3. Ein Mietvertrag ist unverzichtbar: So gut man sich mit dem Mietinteressenten auch versteht und so sehr die einzelnen Punkte abgeklärt wurden, auf einen Mietvertag sollte man niemals verzichten. In ihm werden die Miethöhe, eine mögliche Staffelmiete, Vertragsbeginn und -dauer wie auch eine eventuelle Untervermieterlaubnis und Sicherheitsleistungen festgeschrieben. Insbesondere wenn es zu Streitigkeiten kommt, aber auch wenn Unsicherheiten hinsichtlich der Auslegung einzelner Regelungen bestehen, bildet der Vertrag die wesentliche Grundlage.

4. Nie ohne Mietkaution: Um durch Schäden beim Auszug und nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen keine finanziellen Einbußen erleiden zu müssen, sollte man vom Mieter zum Einzug eine Mietkaution verlangen. Diese darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen und muss auf einem gesonderten Kautionskonto hinterlegt werden.

Um sich derartigen Aufwand zu ersparen, kann der Mieter auch eine Mietkautionsbürgschaft abschließen, die dem Vermieter die gleiche Sicherheit bei weitaus weniger Bürokratie ermöglicht. Vorteilhaft für den Mieter ist, dass er beim Vermieter keine so große Geldsumme hinterlegen muss, sondern einen geringen Jahresbeitrag investiert und dafür im Gegenzug eine Bürgschaftsurkunde erhält, die hinterlegt wird.

5. Wann Mieteinnahmen versteuert werden müssen: Liegen alle Einnahmen des Eigentümers unter dem Steuerfreibetrag, entfallen die Steuern auf die Mieteinnahmen. Wenn dem aber nicht so ist, gilt die Nettokaltmiete als Grundlage für die Versteuerung. Die Mieteinnahmen sind allerdings nicht als Reingewinn zu betrachten, denn hiermit müssen die Aufwendungen für die Finanzierung und den Unterhalt der Immobilie beglichen werden – also die Zinsbelastungen aus dem Kredit, lineare Abschreibungen des Gebäudes, Handwerkerrechnungen oder Werbekosten. Die vom Mieter bezahlten Betriebskosten muss der Vermieter zur Bezahlung der Nebenkosten aufwänden.

„So einfach die Anschaffung einer Immobilie ist, so viele Fallstricke sind mit ihrer Vermietung verbunden. Nur wer sich vorab umfassend informiert und möglicherweise den Rat eines Experten einholt, hat Chancen auf eine mehr oder weniger reibungslose Vermietung“, gibt Robert Litwak, Geschäftsführer der plusForta GmbH (vermietsicher.de), zu bedenken.

Foto / Quelle: plusForta GmbH (vermietsicher.de)



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